借地権・底地を担保にお金を借りる方法
借地権付きの建物や、人に貸している土地（底地）を持っていて、それを担保にまとまった資金を作れないかと考えていませんか。借地権や底地は、所有権の土地・建物に比べて「担保にしづらい」といわれることが多く、銀行に持ち込んでも断られた経験のある方もいるかもしれません。この記事では、まず借地権と底地という権利の違いを整理したうえで、なぜ担保にしづらいのか、それでも対応する不動産担保ローンの会社があること、必要になりやすい書類や地主の承諾、そして注意点までを公平にお伝えします。借りられる前提で煽るのではなく、現実的に資金化を検討するための材料としてご活用ください。なお、融資の可否や条件は各社の審査によって異なります。
1. 借地権・底地とは（権利の整理）
借地権と底地は、ひとつの土地をめぐる「裏表」の権利です。まずはこの違いを整理しておくと、なぜ担保評価が難しいのかが理解しやすくなります。
- 借地権：他人の土地を借りて、その上に自分の建物を建てて利用する権利です。土地そのものは地主のものですが、借地人は地代を払いながら土地を使い続けられます。借地上の建物は借地人の所有であり、借地権はそれ自体に財産的な価値があります。
- 底地（そこち）：借地権が設定されている土地を、地主の側から見た言い方です。地主は土地の所有者ですが、その土地には借地人の利用する権利（借地権）が付着しているため、自分で自由に使ったり、すぐに更地として売ったりすることができません。地主が受け取る地代が主な収益になります。
つまり同じ一筆の土地でも、「建物を建てて使う側の権利＝借地権」と「土地を貸している側の権利＝底地」とに分かれており、どちらも単独では完全な所有権にはなりません。この「権利が分かれている」という性質が、後述する担保のしづらさにつながっていきます。
2. 担保にしづらい理由（地主の承諾・底地の回収性）
借地権や底地が「担保にしづらい」といわれるのは、貸し手から見たときの回収のしやすさに不安が残るためです。担保とは、万一返済が滞ったときに売却して債権を回収するためのものですから、いざというときに換金しにくい権利は、評価が慎重になりがちです。
借地権：地主の承諾が論点になりやすい
借地権を担保にする際は、地主の承諾が論点になりやすいとされています。借地権は地主との契約関係の上に成り立っているため、担保に入れたり、いざというときに第三者へ売却（譲渡）したりする場面で、地主の承諾が関係してくることがあるからです。承諾が得られるかどうかが見通せないと、貸し手は「最終的に確実に売却・回収できるか」を判断しづらくなり、その分だけ担保評価に慎重になります。
底地：借地人の権利が付着し回収しにくい
一方の底地は、借地人の権利が付着しているため回収しにくく、担保にしにくい場合があります。土地を所有していても、その上には借地人の利用権があり、地主の都合で立ち退かせたり更地にしたりすることは簡単ではありません。市場で売ろうとしても、買い手が限られ、所有権の土地に比べて流動性（売りやすさ）が低くなりがちです。換金しにくい資産は担保としての評価も抑えられやすく、これが「底地は担保にしにくい」といわれる背景です。
こうした事情から、借地権や底地は、共有持分・再建築不可といった物件と並んで、一般的な銀行融資では扱いを断られたり、評価が出にくかったりすることがあります。ただし「担保にしづらい」ことと「絶対に担保にできない」ことは同じではありません。
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3. それでも対応する不動産担保ローンの会社がある
銀行では難しいケースでも、ノンバンク（貸金業登録を受けた専門の貸し手）には借地権・底地に対応する会社があります。共有持分・借地・底地・再建築不可といった、いわゆる「特殊な物件」を専門的に扱い、独自の評価ノウハウで担保価値を見極める会社が存在するためです。
こうしたノンバンク系の不動産担保ローンは、一般的な金利の目安として年2.5%〜15%程度（2026年6月時点の一般的な目安）とされ、銀行系（年0.9%〜9%前後）よりやや高めの傾向があります。これは、扱いの難しい物件に対応する分、リスクを織り込んでいると考えられます。金利の数字だけでなく、対応してもらえるかどうか・条件まで含めて比較することが大切です。
なお、利息には法律上の上限があり、利息制限法では元本100万円以上で年15%、10万〜100万円未満で年18%、10万円未満で年20%が上限とされています。これらを大きく超える金利を提示する業者や、貸金業の登録がない違法な業者（ヤミ金）には決して関わらないでください。借入先を検討する際は、正規の貸金業登録を受けた会社かどうかを確認することをおすすめします。
4. 必要になりやすい書類・地主の承諾
借地権・底地を担保に申し込む場合、所有権の物件よりも確認すべき事項が増えるため、用意を求められやすい書類があります。あくまで一般的な例であり、必要書類は各社・各ケースで異なります。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）：土地・建物の権利関係を確認するための基本書類です。借地上の建物の登記や、底地である土地の登記内容が確認されます。
- 土地賃貸借契約書（借地契約書）：地代の額、契約期間、更新や譲渡に関する取り決めなど、借地権の中身を確認するために重要です。
- 地代の支払いがわかる資料：地代の滞納がないかなど、借地関係が健全に続いているかの確認に使われることがあります。
- 本人確認書類・収入や事業の状況がわかる資料：返済能力の確認に用いられます。
- 地主の承諾に関する書類：借地権を担保にする・譲渡する場面では、地主の承諾書などが求められる場合があります。
特に借地権の場合は、前述のとおり地主の承諾が論点になりやすいため、早い段階で地主との関係や契約内容を整理しておくと、相談がスムーズになることがあります。承諾が得られるかどうか不安なときは、まずどのような承諾が必要になるのかを含めて、対応実績のある会社や専門家に確認するとよいでしょう。
5. 注意点
借地権・底地を担保に借りる場合、通常の不動産担保ローン以上に気をつけたい点があります。
- 評価が出にくく、希望額に届かないことがある：借地権・底地は所有権の物件より担保評価が抑えられやすく、希望する金額に届かない場合があります。複数社で見通しを確認するのが安全です。
- 地主との関係を壊さない配慮が必要：承諾を得る過程で地主との交渉が必要になることがあります。地代や更新の関係が続く相手なので、後の関係に影響しないよう慎重に進めましょう。
- 返済できないと担保を失う：不動産担保ローンである以上、返済が長期に滞れば、担保とした借地権や底地が任意売却・競売の対象になり得ます。借地上の建物に住んでいる場合は住まいを失うおそれもあります。
- 諸費用や審査の時間を見込む：登記や調査・評価の費用、抵当権設定の費用などがかかり、権利関係の確認に時間を要することもあります。金利だけでなく総コストで比較してください。
- 違法業者を避ける：「借地でも審査なしで貸す」などと持ちかける業者には注意が必要です。正規の貸金業登録の有無を必ず確認しましょう。
少しでも返済に不安があるときや、契約内容に疑問があるときは、一人で判断せず、弁護士・税理士などの専門家や公的な相談窓口に相談することをおすすめします。
6. まとめ
- 借地権は「他人の土地を借りて使う権利」、底地は「借地権が付いた土地を貸している側の権利」で、どちらも単独では完全な所有権になりません。
- 借地権を担保にする際は地主の承諾が論点になりやすく、底地は借地人の権利が付着して回収しにくいため、いずれも担保にしづらい場合があります。
- それでも、共有持分・借地・底地・再建築不可などに対応するノンバンクの不動産担保ローンがあり、銀行で断られたケースでも相談できることがあります。
- 申込時は登記事項証明書や借地契約書、地主の承諾に関する書類などが求められやすく、早めの整理がスムーズな相談につながります。
- 評価が出にくい・地主との関係・返済できないと担保を失う、といった点に注意し、正規登録の会社かを確認したうえで、無理のない返済計画で検討してください。
出典・参考
- 金融庁 https://www.fsa.go.jp/
- e-Gov法令検索（利息制限法・貸金業法） https://elaws.e-gov.go.jp/
- 日本貸金業協会 https://www.j-fsa.or.jp/
※金利等の数値は2026年6月時点で確認した公開情報に基づく一般的な目安です。最新の条件は各社・各公式の情報をご確認ください。