1. 再建築不可物件とは・なぜ融資が難しいのか
再建築不可物件とは、今建っている建物を解体すると、原則として新たに建物を建て直せない土地のことをいいます。代表的な原因は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことです。建物を建てる敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりませんが、この条件を満たさない土地は建て替えが認められません。古くからの市街地や旗竿地、路地の奥にある敷地などで、こうしたケースがよく見られます。
では、なぜ再建築不可物件は融資が難しいのでしょうか。お金を貸す側にとって担保とは、万一返済が滞ったときに売却して債権を回収するための備えです。ところが再建築不可物件は、建て替えができないという制約から買い手が限られ、市場で売りにくい＝担保としての換金性（流動性）が低いと評価されがちです。担保として処分しても十分な回収が見込みにくいため、銀行や信用金庫といった一般的な金融機関では融資を断られやすい、というのが実態です。再建築不可であること自体が違法なわけではなく、あくまで「担保評価が出にくい」という理由で扱いが慎重になる、と理解しておくとよいでしょう。
2. それでも不動産担保ローンなら対応する会社がある
銀行や信用金庫で断られたからといって、資金化の道がすべて閉ざされるわけではありません。再建築不可は銀行・信金では断られやすい一方、不動産担保ローンを扱う会社の中には、こうした物件にも対応するところがあります。共有持分・借地・底地・再建築不可といった、いわゆる「特殊な物件」を得意とする会社は、一般の金融機関とは異なる評価のノウハウを持っているためです。
こうした会社は、不動産の権利関係や立地、周辺の取引状況などを個別に精査したうえで、独自の基準で担保価値を判断します。そのため、銀行では「評価ゼロ」とされた物件でも、条件次第では融資につながる可能性があります。ただし、これは「必ず借りられる」という意味ではありません。あくまで各社の審査によって可否や条件が決まる点は、一般のローンと変わりません。「再建築不可OK」とうたう会社であっても、物件や申込者の状況によっては融資が難しい場合もあります。
金利の目安としては、一般に銀行系で年0.9%〜9%前後、ノンバンク系で年2.5%〜15%程度とされます（2026年6月時点の一般的な目安）。再建築不可のような評価の難しい物件は、後述するようにノンバンク系の中でも金利が高めに設定されやすい傾向があります。なお、貸金業者からの借入には原則として年収の3分の1までという総量規制（貸金業法）がありますが、事業性資金などは例外となる場合があります。あわせて、貸付を行う会社が正規の登録業者かどうか（いわゆるヤミ金でないか）も、契約前に必ず確認してください。
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3. 評価されやすい条件・されにくい条件（立地など）
同じ「再建築不可」でも、融資につながりやすいかどうかは物件によって大きく変わります。判断のポイントは、その不動産が市場でどれだけ需要を持っているかです。建て替えができなくても、買い手が見込めて売りやすい物件ほど担保としての価値が認められやすく、融資の可能性が上がります。一般に、人気エリア・駅近など不動産としての需要が高いほど、融資の可能性が高まる傾向があります。
評価されやすい条件の例
- 立地が良い：駅から近い、都心や人気エリアにあるなど、建て替え不可でも「立地に価値がある」と見られる物件。賃貸需要や底地としての需要が見込めるケースもあります。
- 建物が活用できる状態：既存の建物がまだ使え、リフォームや賃貸で収益が見込めるなど、現況のまま価値を出しやすい物件。
- 権利関係が明確：所有権がはっきりしており、共有や借地などの追加的な複雑さが少ない物件。
- 隣地との関係に余地がある：将来的に隣地の取得・セットバックなどで接道条件の改善が見込めるなど、出口の可能性が残されている物件。
評価されにくい条件の例
- 需要の乏しい立地：郊外や過疎エリアなど、そもそも買い手が付きにくく、売却に時間がかかると見込まれる物件。
- 接道状況が著しく悪い：道路にまったく接していない、極端に狭い路地の奥にあるなど、活用も処分も難しい物件。
- 建物の状態が悪い：老朽化が激しく、修繕にも多額の費用がかかり、現況での活用が見込みにくい物件。
- 権利関係が複雑：共有持分・借地・底地などが重なり、処分の際の調整が難しい物件。
※上記はあくまで一般的な傾向であり、実際の評価は物件・申込者の状況・各社の審査基準によって異なります。「立地が良ければ必ず借りられる」「郊外だから絶対に無理」と一律に決まるものではありません。まずは物件の情報を整理し、対応している会社に相談して評価を確認するのが現実的です。
4. 注意点（担保割れ・金利が高めになりやすい）
再建築不可物件を担保に融資を受けられる場合でも、通常の物件とは異なる注意点があります。借りる前に、次の点を必ず押さえておいてください。
- 担保割れに注意する：再建築不可物件は担保評価が低く出やすいため、希望する金額に対して評価額が届かず、思ったほど借りられない（担保割れ）ことがあります。評価が出ても、市場で売りにくい分、保守的な金額にとどまる場合があります。
- 金利が高めになりやすい：貸し手から見て換金性が低くリスクが高いと判断される物件ほど、金利は高めに設定されやすい傾向があります。前述のノンバンク系の目安（年2.5%〜15%程度）の中でも、高めの水準になりやすい点を想定しておきましょう。
- 諸費用と総返済額で比較する：事務手数料、抵当権設定にかかる登録免許税や司法書士報酬、不動産の調査・評価費用などがかかる場合があります。金利だけでなく、諸費用を含めた総返済額で判断することが大切です。
- 返済できないと担保不動産を失う：不動産担保ローン全般に共通する最大のリスクです。返済が長期に滞れば、担保に入れた不動産は任意売却や競売で処分される可能性があります。再建築不可物件は売りにくいぶん、競売でも低い価格になりやすく、売却しても残債が残ることもあります。
- 正規の登録業者か確認する：「再建築不可でもすぐ借りられる」といった甘い言葉で近づく違法業者（ヤミ金）には十分注意してください。貸金業者として正規に登録されているかを確認し、不安があれば後述の公的窓口に相談しましょう。
これらのリスクを踏まえ、「収入が一時的に減ったら」「経済環境が変わったら」といった悪いシナリオでも返済を続けられる、無理のない計画になっているかをあらかじめ確認しておくことが重要です。少しでも返済が苦しくなりそうなときは、放置せず早めに貸し手や公的窓口に相談してください。
5. まとめ
- 再建築不可物件は、接道義務を満たさないなどの理由で建て替えができず、担保としての換金性が低いため、銀行・信用金庫では融資を断られやすい物件です。
- 一方で、不動産担保ローンを扱う会社の中には、共有持分・借地・底地・再建築不可といった特殊な物件に対応するところがあり、条件次第では融資につながる可能性があります。
- 人気エリア・駅近など、不動産としての需要が高いほど評価されやすく、融資の可能性が上がる傾向があります。
- ただし担保割れ・金利が高めになりやすいといった注意点があり、返済できなければ担保不動産を失うリスクも伴います。金利だけでなく総返済額で比較し、無理のない返済計画のもとで検討してください。
- 判断に迷うときや返済が苦しいときは、一人で抱え込まず公的な相談窓口を利用しましょう。違法業者には十分に注意してください。
出典・参考
- 金融庁 https://www.fsa.go.jp/
- 日本貸金業協会 https://www.j-fsa.or.jp/
※金利等の数値は2026年6月時点で確認した公開情報に基づく一般的な目安です。最新の条件は各社・各公式の情報をご確認ください。